Hoe werken deze precies?

“Wij willen mensen de keuze bieden hun huis te verkopen én er gewoon te blijven wonen,” aldus directeur Joke de Bie van Torenstad Verzilverd Wonen, dat bemiddelt tussen eigenaarbewoners en woningcorporaties. De taxateur stelt de waarde van het huis vast, een onafhankelijk bureau maakt een bouwtechnisch rapport en de bewoner beslist verder over alles mee. Voor een levenslang woonrecht levert de eigenaarbewoner gemiddeld 50 tot 60% van de koopsom in. Bij de huuroptie, waarbij maandelijks huur moet worden betaald, ontvangt de bewoner gemiddeld 80% van de vrije verkoopwaarde. Deze bewoners verkopen hun eigen huis en huren het vervolgens terug. De corporatie verrekent het woningonderhoud in de huurprijs. De koopsom is leeftijdsafhankelijk: hoe hoger de leeftijd, hoe hoger de uitgekeerde koopsom. Een klant van tachtig jaar ontvangt bijna de volledige vrije verkoopwaarde, omdat statistisch gezien de kans op overlijden groter is en het huis daardoor eerder aan de corporatie toevalt. Torenstad Verzilverd Wonen werkt door het hele land en heeft ruim 10.000 mensen in haar bestand. “En we verwachten een grote instroom”, aldus directeur De Bie.

Amvest startte twee jaar geleden met Homefree en bezit nu ruim vijftig woningen van senior huurders die voorheen eigenaar waren. Amvestportefeuillemanager Pieter Rigter zegt: “We kopen woningen voor 75 tot 90% van de vrije verkoopprijs, waarin de verkopers als huurders blijven wonen.

Gemiddeld blijft een bewoner tien jaar bij ons huren. Na opzegging van het huurcontract door overlijden of verhuizing worden de woningen verkocht. Als de hypotheekrente structureel gaat stijgen, zal Homefree interessanter worden als alternatief voor een krediethypotheek, omdat de rentelasten dan door minder eigenaren kunnen worden opgebracht. We kennen een instap vanaf 200.000,- vrije verkoopwaarde”, aldus Rigter. “De huur is afhankelijk van de koopsom die de klant voor zijn huis wil ontvangen en kan per maand worden opgezegd.” De bewoners krijgen de overeengekomen koopsom met het huurcontract en worden huurder. De huur wordt jaarlijks aangepast aan de inflatie. Alle eigenaarslasten, zoals onderhoud en opstalverzekering betaalt het verhuurbedrijf. De Amvest HomeFreeadviseur informeert de geïnteresseerden en maakt op basis van een zichttaxatie een offerte. Na goedkeuring door de bewoner volgt een taxatie door een onafhankelijke taxateur. Na een bouwkundige keuring worden eventuele kosten voor herstel van gebreken in de huurprijs verrekend. Eventueel kan de huurder een verbouwing laten financieren door huuropslag. “Er is veel interesse in Homefree”, aldus Amvest-manager Jacques van Helden. “Mensen zoeken borg voor de toekomst.”

Vereniging Eigen Huis juicht initiatieven als Verzilverd Wonen en Homefree toe, omdat het de keuzemogelijkheden voor senioren vergroot.

Maar: de eigenaar/verkoper moet zich goed realiseren dat aan Verzilverd Wonen en Homefree kosten zijn verbonden die via de maandhuur of een verlaagde koopsom voor eigen rekening komen. De verhuurder die uw woning overneemt is een commerciële instelling. Uiteindelijk wil deze organisatie aan de overname van het huis verdienen. U moet zich hierin goed verdiepen en de extra kosten (ten opzichte van een krediethypotheek of normale verkoop) afzetten tegen de voordelen. Daarbij zijn de eigen woonwensen en -behoeften belangrijk.

U moet zich dus afvragen welke optie het beste voor u is in de relatie tot de prijs die u ervoor betaalt.

Verzilver uw overwaarde

Als u een woning heeft met ( veel ) meer verkoopwaarde dan er aan hypotheekschuld op rust, dan heeft u overwaarde. Deze overwaarde kunt u 'uit de stenen' halen via verschillende wegen. Hieronder kunt u vier van deze wegen ( m.n. voor 65-plussers ).

Het gaat om de volgende mogelijkheden:

Verzilverd Wonen en Amvest Home Free zijn mogelijk vanaf 55 jaar. De krediethypotheek is niet leeftijdsgebonden.

Goed leven van overwaarde, enkele voorbeelden.

Meneer en mevrouw Brouwer zijn gepensioneerd en willen graag wat extra inkomsten. Om een caravan kopen en met vakantie te gaan, maar ook om een bedrag aan hun kinderen te schenken. Daar zouden ze in totaal € 40.000,- voor nodig hebben. Ze hebben het geld wel, maar het zit vast in de stenen van hun huis. Het liefst zouden ze nog minstens twintig jaar in hun eigen huis blijven wonen, maar ze vragen zich af of dat slim is. De vrije verkoopwaarde van het huis is € 300.000,- en vrij van hypotheek. Als ze nog twintig jaar in hun huis blijven wonen wordt hun gemiddelde maandelijkse woonlasten € 529,-.

Mijnheer en mevrouw Brouwer nemen vier opties in overweging:

• verkopen en terughuren

• verkopen en woonrecht kopen

• krediethypotheek afsluiten

• verhuizen naar een huurwoning

Vereniging Eigen Huis heeft een rekenvoorbeeld ontwikkeld om te beoordelen wat de financiële gevolgen zijn van de opties. Hieronder staat een voorbeeldberekening van de situatie van de familie Brouwer.

Voor de optie "verkopen zonder te verhuizen" vergelijkt het echtpaar Brouwer de mogelijkheden van Verzilverd wonen en Homefree. Als ze besluiten om te verhuizen naar een huurappartement, dan verwachten ze daar € 1.000,- per maand voor te betalen.

*    Minus de reeds opgenomen € 40.000,- voor kinderen, caravan en vakantie.
**  Bij de woonrechtvariant blijft extra inkomen de hele looptijd aanwezig, na die 11 jaar minder hoog.
*** Bij de krediethypotheek ligt de kredietlimiet in het twintigste jaar hoger dan de huidige vrije verkoopwaarde door de (verwachte) waardestijgingen. Hier is de eerste opname € 47.500,- (€ 40.000,- consumptief + € 7.500,- afsluitkosten).

Toelichting bij de tabel
In de tabel staat in de 2e kolom per optie hoeveel extra geld er beschikbaar is na verkoop c.q. als kredietruimte. In de 3e en 4e kolom staat het aantal jaren dat het echtpaar kan genieten van het geld bij een extra inkomen van € 500,- of € 1.000,- per maand. Hierna is het geld op en is er in ieder geval geen extra inkomen meer.

Bij de huurvarianten lopen de woonlasten zo hoog op dat het echtpaar waarschijnlijk dan toch moet verhuizen naar een goedkopere woning. Bij de woonrechtvariant kunnen zij wél in hun huis blijven, want zij wonen immers gratis. Het gaat hier overigens om extra inkomen ten opzichte van de huidige situatie (gemiddelde woonlasten € 529,- per maand). Bij huren moet er dus meer geld worden opgenomen dan bij woonrecht om tot een extra inkomen van € 500,- of € 1.000,- per maand te komen.

Extra voorbeelden
Hieronder volgen meer voorbeelden, zodat u een idee krijgt hoe één en ander in de praktijk werkt.

Voorbeeld 1: Verzilverd Wonen
De heer Verloop (73) en zijn vrouw (76) kunnen best rondkomen van hun pensioen. Maar het is niet voldoende om hun kinderen iets extra’s te schenken. En dat willen ze graag. Hun huis heeft een vrije verkoopwaarde van € 148.000,-. Kiezen ze voor levenslang woonrecht zonder maandlast, dan kost dat € 69.412,-. De uit te keren koopsom komt dan uit op € 78.588,-. Als ze voor de huuroptie kiezen, keert de woningcorporatie € 118.400,- uit. De huur wordt voor het eerste jaar vastgelegd op € 5.920,-, ofwel € 494,- per maand. De jaarlijkse huurverhoging bedraagt  gemiddeld 3%.

Voorbeeld 2: Homefree
De heer Petiet (69) en zijn vrouw (66) hebben een prachtige bungalow met een vrije verkoopwaarde van € 307.500,- en een hypotheek van € 136.000,-. Ze hebben vroeger een eigen bedrijf gehad, waarbij nauwelijks pensioen is opgebouwd. Het echtpaar kiest voor een laag uitkeringspercentage van 60% van € 307.500,- en betaalt een huur van € 507,- per maand, die jaarlijks in juli wordt aangepast aan de inflatie (CBS). Er wordt € 189.000,- minus de resterende hypotheek van € 136.000,- uitgekeerd, zodat er € 53.000,- overblijft.

Voorbeeld 3: Krediethypotheek
Heeft u genoeg overwaarde uit uw eigen woning en is uw hypotheek zo goed als afgelost? Heeft u bovendien voldoende inkomen om de rentelasten op te brengen? Dan kan een krediethypotheek (“opeethypotheek”) of aflossingsvrije hypotheek een aantrekkelijke optie zijn. U betaalt dan alleen rente over het opgenomen bedrag, zoals met een consumptief doorlopend krediet, maar dan tegen een veel lagere rente. Als het geld wordt gebruikt voor onderhoud en verbetering aan het eigen huis is de rente aftrekbaar, anders niet. Tenslotte behoudt u als eigenaar de voordelen, zoals vermogensopbouw door het meestijgen met de huizenprijzen. Daarnaast behoudt u ook de nadelen, zoals de renterisico’s en kosten voor onderhoud.

bron: Ver. Eigen Huis juni 2006

Terug naar startpagina